Đại lộ 50m - Hạ tầng lõi thiết lập chuẩn mực thương mại mới
TP.HCM hiện đã bước qua giai đoạn mở rộng theo chiều ngang. Quỹ đất trung tâm gần như đã được khai thác triệt để, trong khi các khu vực phát triển mới phải đối diện với chi phí giải phóng mặt bằng cao, cấu trúc hạ tầng phức tạp và mật độ dân cư dày đặc. Trong bối cảnh đó, việc quy hoạch mới một đại lộ rộng tới 50m, với mặt cắt hoàn chỉnh và quỹ đất hai bên đủ lớn cho phát triển thương mại, gần như không còn khả thi.
Chính vì vậy, trục đại lộ Tương Lai rộng 50m tại Vinhomes Green Paradise không chỉ đóng vai trò là “xương sống thương mại” của toàn bộ siêu đô thị, mà còn là cơ hội hiếm hoi, để sở hữu nhà phố thương mại mặt tiền đại lộ ngay từ vùng giá khởi điểm.
Trục thương mại huyết mạch Tương Lai là xương sống kinh tế đầu tiên hình thành tại Vinhomes Green Paradise
Thực tế thị trường từng ghi nhận vai trò dẫn dắt của những đại lộ tương tự. Tại khu đô thị Sala (Thủ Thiêm), shophouse trên trục Nguyễn Cơ Thạch (lộ giới 45m) khi mở bán chỉ khoảng 20 tỷ đồng/căn. Sau một chu kỳ phát triển, nhiều căn mặt tiền hiện được chào giá tới 140-165 tỷ đồng. Giá thứ cấp có vị trí tiệm cận 1 tỷ đồng/m² - thuộc nhóm cao nhất TP.HCM. Biên độ tăng giá này phản ánh quy luật quen thuộc: hạ tầng lõi đi trước, giá trị thương mại và tài sản sẽ thiết lập chuẩn mực mới sau khi đô thị đạt độ chín.
Tuy nhiên, giá trị của một đại lộ không chỉ nằm ở tốc độ tăng giá, mà còn ở khả năng thu hút thương hiệu lớn. Orchard Road (Singapore) là ví dụ điển hình. Mặt cắt rộng, tầm nhìn thoáng và quy hoạch đồng bộ khiến các thương hiệu quốc tế sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn, đầu tư mạnh vào mặt tiền và chấp nhận mức giá cao để hiện diện. Khi thương hiệu lớn hội tụ, mặt bằng giá được củng cố bền vững theo thời gian.
Ở góc độ vận hành, mặt cắt 50m tạo điều kiện tổ chức giao thông linh hoạt, điểm dừng đỗ thuận tiện. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng với kinh doanh F&B quy mô lớn, showroom, ngân hàng, co-working, phòng khám, trung tâm fitness hay mô hình bán lẻ trải nghiệm. Đường rộng cũng đồng nghĩa với tầm nhìn xa, nhận diện rõ và hiệu suất khai thác thương mại cao hơn.
Chưa kể, mặt cắt rộng cũng là điều kiện then chốt để tổ chức các sự kiện, lễ hội đường phố quy mô lớn, thu hút đông đảo du khách tham dự, tạo lực cầu “khủng” cho mọi dịch vụ dọc theo tuyến đại lộ. Khi một tuyến phố trở thành “sân khấu đô thị” của các sự kiện quy mô lớn, giá trị thương mại không còn phụ thuộc đơn thuần vào mật độ cư dân lân cận, mà được nâng đỡ bởi dòng khách vãng lai khổng lồ.
Các sự kiện định kỳ không chỉ tạo doanh thu tức thời mà còn định hình điểm đến trong tâm trí khách hàng, qua đó duy trì lưu lượng ổn định quanh năm. Đây cũng là lý do các đại lộ lễ hội trên thế giới luôn là nơi ghi nhận mức giá thuê cao nhất và tỷ lệ trống gần như bằng không.
Trong cấu trúc đô thị ngày càng nén chặt, khả năng xuất hiện thêm một đại lộ tương đương gần như bằng không. Điều đó khiến mỗi căn shophouse Boulevard Prime mặt tiền trục Tương Lai trở thành tài sản hiếm có, rất khó nhân bản.
“Khóa” vị trí lõi từ sớm - chiến lược kiểm soát cả dòng tiền và biên tăng giá
Giới đầu tư chuyên nghiệp thường không đặt trọng tâm vào biến động ngắn hạn, mà tập trung vào khả năng kiểm soát dòng tiền và biên tăng giá trong một chu kỳ hoàn chỉnh. Với Boulevard Prime trên trục Tương Lai, bài toán tài chính cho thấy sự cân bằng rõ rệt giữa khai thác và tích sản.
Nhà phố liền kề Boulevard Prime phù hợp cho nhiều mô hình kinh doanh
Theo ông Trịnh Việt Thanh, chuyên gia đầu tư bất động sản tại TP.HCM, với suất đầu tư khoảng 17 tỷ đồng cho một căn Boulevard Prime diện tích 100m², mức thuê khoảng 70 triệu đồng/tháng khi tuyến phố hình thành lưu lượng ổn định là hoàn toàn khả thi.
“Với mức thuê này, doanh thu đạt khoảng 840 triệu đồng mỗi năm. Sau khi trừ chi phí vận hành 10%, riêng 3 năm khai thác đầu tiên, dòng tiền ròng có thể đạt gần 2,3 tỷ đồng. Đây là nền tảng quan trọng giúp nhà đầu tư vừa tích lũy dòng tiền, vừa chờ tài sản tăng giá”, ông Thanh phân tích.
Song song với dòng tiền cho thuê là tiềm năng gia tăng giá trị vốn. Những nhà đầu tư từng sở hữu shop chân đế, shophouse tại các đại đô thị do Vinhomes phát triển ở Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng… đều ghi nhận lợi nhuận tích sản tối thiểu 10%/năm. Với mức tăng này, tài sản trị giá 17 tỷ đồng tại trục Tương Lai sau 5 năm có thể gia tăng thêm khoảng 8 - 9 tỷ đồng. Khi cộng hưởng giữa dòng tiền khai thác và phần tăng giá vốn, tổng lợi ích tích lũy có thể vượt mốc 10 tỷ đồng trong vòng 5 năm, tương đương mức sinh lời hơn 60% cho nhà đầu tư kiên định nắm giữ.
Nhà phố trên trục huyết mạch giao thương đầu tiên của siêu đô thị sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn khu vực
Quan trọng hơn, cấu trúc tài chính của sản phẩm cho phép nhà đầu tư “đi hết chu kỳ” một cách an toàn. Chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 36 tháng đầu và cố định trần 9%/năm trong 24 tháng tiếp theo tạo “lá chắn tài chính” trong suốt 5 năm. Điều này giúp nhà đầu tư yên tâm tham gia ở vùng giá sớm và không chịu áp lực lãi vay lớn trong giai đoạn chờ hạ tầng hoàn thiện, cư dân lấp đầy và hoạt động thương mại đạt điểm cân bằng.
Khi tuyến phố bước vào giai đoạn vận hành hoàn chỉnh, mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập bởi chính nhu cầu thị trường và sự hiện diện của các thương hiệu thương mại. Khi đó, lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư đã sớm nắm giữ vị trí lõi - yếu tố không thể sao chép và cũng không thể mua lại với mức giá ban đầu.
