Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi nhưng vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn về nguồn cung, pháp lý và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, Nghị quyết số 21-NQ/TW được kỳ vọng sẽ tạo ra một khuôn khổ thể chế mới, đồng bộ và dài hạn cho lĩnh vực đất đai, nhà ở và bất động sản. Những kiến nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) không chỉ góp phần cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết mà còn mở ra kỳ vọng về việc gia tăng nguồn cung, phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp và từng bước đưa mặt bằng giá nhà về mức hợp lý, hướng tới một thị trường minh bạch, ổn định và bền vững.
Thể chế mới - động lực quan trọng cho quá trình tái cấu trúc thị trường
Sau giai đoạn nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu phải chuyển đổi sang mô hình phát triển lành mạnh hơn, trong đó yếu tố then chốt không còn là tốc độ tăng trưởng mà là chất lượng tăng trưởng, tính minh bạch và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW được đánh giá là một trong những định hướng chính sách quan trọng nhằm hoàn thiện thể chế về đất đai và bất động sản theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Không chỉ giải quyết những bất cập tồn tại nhiều năm, nghị quyết còn đặt nền móng cho việc hình thành các cơ chế mới về quản lý, sử dụng đất, phát triển nhà ở và khai thác hiệu quả các nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
Theo phân tích của HoREA, việc luật hóa các định hướng của Nghị quyết 21 sẽ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản thông qua việc tháo gỡ những "nút thắt" về quỹ đất, thủ tục đầu tư, phát triển nhà ở thương mại cũng như nhà ở có giá phù hợp. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường vận hành minh bạch, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp mở rộng nguồn cung trong những năm tới.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn với lộ trình phù hợp, đồng thời phải đánh giá đầy đủ tác động đối với quyền tài sản của người dân, thị trường tín dụng và nền kinh tế. Cách tiếp cận này cho thấy định hướng cải cách không mang tính hành chính đơn thuần mà đặt trọng tâm vào sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Bên cạnh đó, việc bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư cũng được xem là một bước tiến quan trọng nhằm tạo môi trường đầu tư cạnh tranh, minh bạch và hạn chế tình trạng méo mó trong phân bổ nguồn lực đất đai.
Ở góc độ thị trường, đây chính là nền tảng để tăng niềm tin của nhà đầu tư, thúc đẩy dòng vốn quay trở lại lĩnh vực bất động sản theo hướng bền vững thay vì các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn.
Gia tăng nguồn cung - giải pháp căn cơ để kéo giảm giá nhà
Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở giá phù hợp, liên tục suy giảm do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư kéo dài và quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân, nhất là tại các đô thị lớn, vẫn không ngừng gia tăng.
Chính vì vậy, HoREA cho rằng việc thể chế hóa các chủ trương của Nghị quyết 21 sẽ góp phần tạo cơ chế thông thoáng hơn trong việc hình thành quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng các loại đất phù hợp theo quy định mới.
Nếu được luật hóa đầy đủ, cơ chế này sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí phát triển dự án và tăng số lượng dự án đủ điều kiện triển khai trên thị trường.
Đây cũng là giải pháp mang tính căn cơ hơn nhiều so với các biện pháp điều tiết giá ngắn hạn. Bởi thực tế cho thấy, giá nhà tăng cao trong thời gian qua phần lớn xuất phát từ sự khan hiếm nguồn cung chứ không chỉ do chi phí đầu vào hay yếu tố đầu cơ.
Khi nguồn cung được cải thiện, đặc biệt là nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê, thị trường sẽ từng bước thiết lập lại trạng thái cân bằng. Giá bán khi đó sẽ phản ánh sát hơn quan hệ cung – cầu, góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Đáng chú ý, Nghị quyết 21 còn định hướng ưu tiên phát triển nhà chung cư, đồng thời có chính sách ưu đãi về giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp. Đây được xem là định hướng phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại, khi tỷ lệ dân cư sinh sống tại các thành phố lớn ngày càng tăng và nhu cầu thuê nhà chất lượng cao cũng ngày càng lớn.
Một nội dung khác được HoREA đánh giá cao là chủ trương xây dựng cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng kéo dài và nghiên cứu việc Nhà nước mua lại các dự án không còn khả năng triển khai nhằm bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Theo Hiệp hội, nếu được triển khai hiệu quả, giải pháp này không chỉ hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội mà còn góp phần gia tăng quỹ nhà ở phục vụ an sinh, đồng thời giảm áp lực thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.
Hoàn thiện cơ chế cải tạo chung cư - giải bài toán tồn tại kéo dài nhiều năm
Bên cạnh mục tiêu gia tăng nguồn cung và ổn định giá nhà, một trong những điểm đáng chú ý trong các kiến nghị của HoREA là đề xuất hoàn thiện cơ chế pháp lý đối với nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng. Đây được xem là vấn đề tồn tại nhiều năm tại các đô thị lớn, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, nơi hàng trăm khu chung cư cũ đang trong tình trạng xuống cấp nhưng việc cải tạo, xây dựng lại vẫn diễn ra rất chậm do vướng mắc về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng như sự thiếu thống nhất giữa các chủ sở hữu.
Theo HoREA, để thể chế hóa tinh thần của Nghị quyết số 21, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" thay vì quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Đây là cách tiếp cận được đánh giá là phù hợp hơn cả về mặt pháp lý lẫn tâm lý xã hội, bởi quyền sở hữu tài sản của người dân vẫn được bảo đảm, trong khi việc sử dụng công trình phải tuân thủ các yêu cầu về an toàn kỹ thuật và tuổi thọ xây dựng.
Sự khác biệt giữa hai khái niệm tưởng chừng nhỏ này lại có ý nghĩa rất lớn. Nếu quy định "sở hữu có thời hạn", người dân có thể hiểu rằng quyền tài sản bị giới hạn theo thời gian, từ đó phát sinh tâm lý lo ngại, ảnh hưởng đến giao dịch, tín dụng và giá trị tài sản. Trong khi đó, việc xác định "thời hạn sử dụng công trình" là quy chuẩn kỹ thuật phổ biến ở nhiều quốc gia, nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân mà không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu hợp pháp.
HoREA cũng đề xuất không áp dụng hồi tố đối với các chung cư đã được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Cách tiếp cận này góp phần bảo đảm tính ổn định của chính sách, hạn chế phát sinh tranh chấp và củng cố niềm tin của người dân đối với hệ thống pháp luật.
Đáng chú ý hơn, Hiệp hội đưa ra nhiều phương án xử lý sau khi chung cư hết niên hạn sử dụng. Theo đó, các chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để tự tổ chức cải tạo, xây dựng lại chung cư thông qua việc đóng góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu. Trong trường hợp các chủ sở hữu không có khả năng hoặc không thống nhất được phương án triển khai, quỹ đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, đồng thời người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và bố trí hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Đây là cơ chế được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một trong những "nút thắt" lớn nhất của quá trình cải tạo chung cư cũ hiện nay. Thay vì kéo dài tình trạng xuống cấp, mất an toàn và lãng phí quỹ đất đô thị, cơ chế mới sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng để các bên chủ động lựa chọn phương án phù hợp, đồng thời nâng cao vai trò điều phối của Nhà nước trong trường hợp phát sinh bế tắc.
Ở góc độ phát triển đô thị, việc đẩy nhanh cải tạo các khu chung cư cũ không chỉ góp phần nâng cao chất lượng nhà ở mà còn tạo điều kiện tái thiết hạ tầng, mở rộng không gian công cộng, bổ sung các tiện ích xã hội và nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại khu vực nội đô.
Từ cải cách thể chế đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững
Nhìn tổng thể, những nội dung được đề cập trong Nghị quyết số 21 và các kiến nghị của HoREA cho thấy định hướng phát triển thị trường bất động sản đang chuyển mạnh từ tư duy xử lý từng vấn đề riêng lẻ sang tiếp cận đồng bộ về thể chế, nguồn lực và cơ chế vận hành.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu sâu rộng. Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, những hạn chế về pháp lý, quy hoạch, nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở đã bộc lộ rõ hơn bao giờ hết. Muốn khắc phục tận gốc các bất cập này, giải pháp không thể chỉ dừng ở việc tháo gỡ khó khăn cho từng dự án mà cần xây dựng một hệ thống chính sách đủ ổn định, minh bạch và có khả năng dự báo dài hạn.
Việc thể chế hóa các chủ trương của Nghị quyết 21 được kỳ vọng sẽ góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch hơn, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động xây dựng chiến lược phát triển dài hạn. Khi các quy định về tiếp cận đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, phát triển quỹ đất, cải tạo chung cư và phát triển nhà ở cho thuê được hoàn thiện, thị trường sẽ có thêm dư địa để mở rộng nguồn cung ở những phân khúc đang thiếu hụt.
Tuy nhiên, để những kỳ vọng đó trở thành hiện thực, quá trình luật hóa cần được thực hiện một cách đồng bộ, nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, công khai quy hoạch và nâng cao trách nhiệm trong tổ chức thực hiện. Chỉ khi các khâu từ chính sách đến thực thi được kết nối thông suốt, những lợi ích mà Nghị quyết 21 đặt ra mới có thể phát huy hiệu quả trên thực tế.
Ở góc nhìn dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ cần tăng trưởng về quy mô mà còn phải hướng đến phát triển bền vững, lấy nhu cầu ở thực của người dân làm trung tâm. Điều đó đồng nghĩa với việc ưu tiên phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Có thể thấy, các đề xuất của HoREA không đơn thuần là góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), mà còn phản ánh kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp về một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch và khả thi hơn. Nếu được nghiên cứu, tiếp thu và thể chế hóa đầy đủ, những định hướng của Nghị quyết số 21 sẽ tạo thêm "xung lực" mới cho thị trường bất động sản, góp phần gia tăng nguồn cung, giảm áp lực giá nhà, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và từng bước hiện thực hóa mục tiêu bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân, hướng tới một thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.
ThS Bùi Nam Giang
