Khi các địa phương được hợp nhất, không gian phát triển mở rộng, quy mô kinh tế gia tăng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quy hoạch và thu hút đầu tư hạ tầng công nghiệp hiện đại, đồng bộ. Vì vậy, chủ trương sáp nhập đã thu hút sự chú ý không chỉ trong giới quy hoạch, hành chính mà còn lan tỏa mạnh mẽ tới thị trường bất động sản, đặc biệt là BĐS CN. Việc điều chỉnh địa giới mở ra rất nhiều cơ hội mới để BĐSCN bứt phá, trở thành điểm sáng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Ảnh minh họa - TL
Theo đó, việc sáp nhập địa giới giúp việc tái cấu trúc không gian phát triển và hạ tầng kết nối và thường đi kèm với quá trình quy hoạch lại không gian phát triển nhằm đồng bộ hạ tầng, giao thông, và các khu chức năng kinh tế - xã hội. Những vùng ven hoặc huyện ngoại thành khi được sáp nhập vào trung tâm thành phố sẽ có cơ hội được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng, từ đó tăng tính kết nối vùng và mở rộng quỹ đất cho các khu công nghiệp mới. Đặc biệt là việc nâng cấp đơn vị hành chính thường kéo theo nâng cấp dịch vụ công, môi trường đầu tư và bộ máy quản lý hành chính hiện đại hơn. Điều này tạo niềm tin cho nhà đầu tư trong và ngoài nước về sự ổn định và minh bạch trong môi trường đầu tư. Các khu công nghiệp trong địa bàn mới được sáp nhập có thể được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi đầu tư, cải cách thủ tục hành chính, và thu hút được FDI chất lượng cao vào lĩnh vực sản xuất công nghệ, công nghiệp sạch. Mặt khác, việc điều chỉnh địa giới hành chính khiến giá trị đất trong khu vực sáp nhập có xu hướng tăng mạnh nhờ kỳ vọng về phát triển hạ tầng và đô thị hóa. Đối với đất công nghiệp, điều này đồng nghĩa với việc giá cho thuê có thể tăng theo, đồng thời giúp cải thiện tỷ suất lợi nhuận cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Trong quá trình đó, BĐSCN không còn dừng lại ở mô hình truyền thống mà phát triển theo hướng khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị – dịch vụ, và các mô hình công nghiệp hỗ trợ công nghệ cao. Những địa phương được sáp nhập có thể tận dụng chính sách quy hoạch mới để phát triển các KCN đa chức năng, đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư và tạo động lực tăng trưởng bền vững.
Việc sáp nhập địa giới hành chính tạo “cú hích” cho BĐSCN được thể hiện ở chỗ: Mở rộng quỹ đất & lập quy hoạch quy mô lớn; Tạo hệ sinh thái công nghiệp – đô thị tích hợp; Đồng bộ chính sách – ổn định pháp lý; Hạ tầng và nhân lực được nâng cấp.
Dưới đây là một số minh chứng địa phương rõ rệt về việc sáp nhập địa giới hành chính giúp tạo ra cơ hội và động lực bứt phá cho bất động sản công nghiệp:
TP. HCM - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu: “Siêu đô thị công nghiệp & logistics miền Nam”
Việc sáp nhập TP. HCM với Bình Dương và Bà RịaVũng Tàu tạo ra khu vực kinh tế siêu quy mô: có cả đường vành đai, cảng Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành, mạng lưới logistics liên hoàn. Trong đó, Bình Dương được mệnh danh là “thủ phủ công nghiệp” với 12.720 ha KCN và tỉ lệ lấp đầy đạt 91%; sau sáp nhập, toàn vùng sẽ có thể phát triển đa dạng cả KCN công nghệ cao, hỗ trợ và logistic. Cảng biển sâu Cái Mép giúp kết nối trực tiếp Mỹ – châu Âu – châu Á, giảm chi phí vận tải đáng kể. Khi ba địa phương liên kết quy hoạch dưới một “siêu đô thị”, khu vực này trở thành trung tâm logistics Đông Nam Á.
Không những vậy, việc hợp nhất ba địa phương không chỉ định hình một siêu đô thị có quy mô lớn chưa từng có tại Việt Nam, mà còn mở ra không gian phát triển vượt bậc cho thị trường bất động sản công nghiệp – phân khúc đang giữ vai trò trụ cột trong chiến lược thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất và hội nhập quốc tế.
Với diện tích rộng lớn, quỹ đất còn dồi dào và vị trí chiến lược trong kết nối liên vùng – liên quốc gia, lại có các trục giao thông huyết mạch như đường vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51, hệ thống cảng biển Cái Mép – Thị Vải, cùng với hai sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất và Long Thành, TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập đã, đang và sẽ tiếp tục là lực đẩy mạnh mẽ cho mô hình bất động sản công nghiệp tích hợp logistics phát triển nhanh và bền vững. Trong đó, các địa bàn như Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Thủ Đức, Bến Cát, Dĩ An, Phú Mỹ... được xác định là khu vực trọng điểm để mở rộng hoặc hình thành mới các khu công nghiệp nhờ vị trí giáp ranh trung tâm, kết nối tốt và tiềm năng chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc đất công.
Mặt khác, TP. Hồ Chí Minh mở rộng hội đủ các yếu tố cốt lõi mà các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tìm kiếm, như: Chi phí vận hành hợp lý so với các đô thị trong khu vực Đông Nam Á; Lực lượng lao động đông đảo, kỹ năng cao, tập trung tại đô thị hóa cao như TP.HCM, Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa; Mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện, rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hóa từ nhà máy tới cảng, sân bay, chuỗi cung ứng. Ngoài ra, chính quyền TP. Hồ Chí Minh mới đã và đang đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, áp dụng chính sách ưu đãi đầu tư, phát triển hạ tầng số và triển khai chỉ số DDCI – Par Index – DTI… nhằm nâng cao chất lượng môi trường đầu tư. Đây là điều kiện thuận lợi để các nhà phát triển bất động sản công nghiệp (như VSIP, BWID, WHA, Frasers Property...) mở rộng đầu tư vào các khu công nghiệp mới hoặc tái cấu trúc các khu công nghiệp cũ theo tiêu chuẩn ESG và phát triển bền vững.
Như vậy, TP. Hồ Chí Minh mở rộng sau sáp nhập không chỉ là một bước tiến về tổ chức hành chính mà còn là nền tảng chiến lược để phát triển BĐSCN bền vững và đột phá. Với quy mô, vị trí và định hướng quy hoạch rõ ràng, thành phố đang đứng trước thời cơ trở thành một trong những trung tâm công nghiệp – công nghệ – logistics hàng đầu châu Á, đóng vai trò đầu tàu trong công cuộc tái cấu trúc nền kinh tế công nghiệp Việt Nam.
Bắc Ninh – Bắc Giang : 'Siêu thủ phủ công nghiệp miền Bắc'
Theo Nghị quyết sáp nhập, hai tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang sẽ trở thành một đơn vị hành chính mở rộng (mang tên Bắc Ninh). Bắc Giang hiện dẫn đầu cả nước về tăng trưởng GRDP (14% quý I/2025), còn Bắc Ninh là địa phương hút FDI mạnh với 12 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đạt 62%. Thông tin sáp nhập ngay lập tức đã khiến giá đất nền Bắc Giang tăng 10–20% và giao dịch tăng 20–40%, đặc biệt tại các khu vực sát khu công nghiệp Việt Yên, Tân Mỹ, Đông Sơn… Các chuyên gia cho rằng, việc sáp nhập giúp mở rộng quỹ đất, hỗ trợ quy hoạch các KCN chuyên ngành (hỗ trợ ô tô, bán dẫn…) và tăng thu hút đầu tư quốc tế.
Nam Trung bộ: Cực tăng trưởng ven biển mới của công nghiệp xanh và logistics
Với việc sáp nhập hai tỉnh Khánh Hòa, Ninh Thuận thành một đơn vị hành chính mới, khu vực ven biển miền Trung đang đứng trước cơ hội trở thành một trong những cực tăng trưởng công nghiệp biển chiến lược của quốc gia. Sự hội tụ của hệ thống cảng biển nước sâu (Vân Phong, Cà Ná, Sơn Mỹ), các sân bay quốc tế (Cam Ranh, Phan Thiết tương lai), cùng trục cao tốc Bắc – Nam và các tuyến đường sắt quốc gia giúp khu vực này hội đủ điều kiện để phát triển mạnh các khu công nghiệp chế biến – chế tạo gắn với năng lượng tái tạo và logistics cảng biển.
Sự tích hợp giữa nguồn năng lượng gió, mặt trời dồi dào tại Ninh Thuận và Bình Thuận với tiềm năng cảng biển nước sâu tại Bắc Vân Phong và Cà Ná sẽ tạo điều kiện hình thành cụm công nghiệp – năng lượng tái tạo – logistics liên hoàn, từ đó thu hút các tập đoàn lớn trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, chế biến sâu và logistics hàng hải… Tất cả đang mở ra hướng đi mới cho mô hình khu công nghiệp đa chức năng, cân bằng giữa phát triển và bền vững.
Khu vực miền núi phía Bắc: Hành lang công nghiệp – logistics xuyên biên giới
Tỉnh mới hợp nhất từ Thái Nguyên – Bắc Kạn được kỳ vọng sẽ hình thành trục hành lang kinh tế công nghiệp – logistics xuyên biên giới quan trọng nhất tại vùng trung du và miền núi phía Bắc. Sở hữu vị trí chiến lược nằm giáp ranh vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (Hà Nội – Bắc Ninh – Hải Phòng), đồng thời kết nối trực tiếp với Trung Quốc qua cửa khẩu Trà Lĩnh, Tà Lùng…, khu vực này có tiềm năng lớn để trở thành trung tâm công nghiệp hỗ trợ – logistics và chế biến nông lâm sản phục vụ xuất khẩu.
Sự phát triển của tuyến cao tốc Đồng Đăng – Trà Lĩnh và mạng lưới đường vành đai vùng thủ đô mở rộng sẽ tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy hình thành các khu công nghiệp chuyên biệt, như: Khu công nghiệp hỗ trợ linh kiện điện tử và thiết bị cơ khí (Thái Nguyên – vốn là trung tâm công nghiệp công nghệ cao phía Bắc); Cụm công nghiệp chế biến gỗ, lâm sản và khoáng sản nhẹ (Bắc Kạn, Cao Bằng); Khu logistics cửa khẩu kết hợp với khu phi thuế quan phục vụ cho giao thương hàng hóa qua biên giới phía Bắc.
Với lợi thế về quỹ đất dồi dào, chi phí lao động thấp, môi trường đầu tư đang cải thiện, các địa phương trong tỉnh mới hoàn toàn có thể cạnh tranh trong việc thu hút các chuỗi cung ứng công nghiệp nhẹ, công nghiệp sạch đang dịch chuyển từ các khu vực truyền thống như Bắc Ninh, Hải Dương, Vĩnh Phúc do chi phí đất đai và vận hành ngày càng tăng.
Điều kiện để BĐSCN phát triển bứt phá sau sáp nhập địa giới hành chính
Việc sáp nhập các đơn vị hành chính không chỉ tạo dư địa mở rộng không gian phát triển mà còn là bước tiền đề để kiến tạo lại hệ sinh thái bất động sản công nghiệp một cách bài bản, hiện đại và bền vững. Tuy nhiên, để tận dụng hiệu quả cơ hội này, theo các chuyên gia, các địa phương phải đáp ứng đồng bộ 4 điều kiện then chốt về thể chế, quy hoạch, tài chính và chiến lược phát triển:
- Phải khắc phục tình trạng chồng chéo về thủ tục hành chính giữa các cấp, ngành và địa phương. Đặc biệt, sau sáp nhập, việc đồng nhất quy trình xử lý hồ sơ giữa các khu vực cũ là một thách thức lớn nếu không có chỉ đạo thống nhất và quyết liệt từ trung ương.
- Cần tạo được một cơ chế “phản ứng nhanh” trong xử lý thủ tục đầu tư, đặc biệt đối với các dự án công nghiệp trọng điểm, đây là yếu tố có tính quyết định để giữ chân dòng vốn FDI trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng gay gắt.
- Cần thực hiện rà soát, cập nhật để tránh tình trạng mâu thuẫn giữa quy hoạch sử dụng đất, giao thông và phát triển đô thị, nhất là liên quan đến quy hoạch cũ, có thể làm chậm trễ các dự án công nghiệp quy mô lớn.
- Một bất cập phổ biến hiện nay là tình trạng ách tắc giải ngân vốn đầu tư công cho hạ tầng kết nối khu công nghiệp, kéo theo chậm tiến độ dự án và giảm sức hấp dẫn đầu tư. Do đó, địa phương sau sáp nhập cần: Thiết lập cơ chế ưu tiên vốn đầu tư công cho các tuyến giao thông chiến lược, hạ tầng số và hạ tầng xã hội xung quanh khu công nghiệp; Đẩy mạnh huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân thông qua mô hình PPP, BOT… để xây dựng khu logistics, cảng cạn, trạm điện, xử lý nước thải công suất lớn; Tăng tính minh bạch và hiệu quả trong điều phối ngân sách thông qua xây dựng quỹ phát triển hạ tầng khu công nghiệp, có thể tái đầu tư vòng quay theo nhu cầu phát triển.
Việc hợp nhất các tỉnh không chỉ là một bước cải cách hành chính hướng đến tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, mà còn mở ra không gian mới để tái cấu trúc các định hướng phát triển kinh tế – xã hội theo chiều sâu và bền vững. Trong đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một lĩnh vực trọng tâm, đóng vai trò “xương sống” trong chiến lược nâng tầm năng lực sản xuất quốc gia và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để có thể phát huy tối đa hiệu quả, quá trình sáp nhập phải đi kèm với sự đồng bộ giữa quy hoạch – hạ tầng – chính sách đầu tư, đồng thời cần có chiến lược truyền thông rõ ràng, định hướng phát triển dài hạn cho từng vùng công nghiệp. Cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, cải cách hành chính, ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý khu công nghiệp cũng cần được triển khai sớm. Chỉ khi đó, BĐSCN mới thực sự trở thành động lực bền vững, góp phần kiến tạo các cực tăng trưởng mới, giúp Việt Nam nâng cao vị thế trên bản đồ đầu tư khu vực và toàn cầu.
TS Trần Hà Linh
