Tóm tắt: Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất, nguồn lực phát triển kinh tế mà còn gắn bó mật thiết với nơi ở, sinh kế, tài sản và đời sống tinh thần của mỗi người dân. Vì vậy, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn là một trong những vấn đề có tác động sâu rộng đến quan hệ giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra yêu cầu chuyển đổi tư duy từ bồi thường giá trị tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống người dân, bảo đảm điều kiện sống và sinh kế sau thu hồi đất. Đây không đơn thuần là sự điều chỉnh về kỹ thuật lập pháp mà còn thể hiện bước phát triển trong nhận thức về quyền tài sản, công bằng xã hội, trách nhiệm quản trị nhà nước và phát triển bền vững. Bài viết phân tích cơ sở lý luận, những điểm mới trong định hướng chính sách, các vấn đề pháp lý đặt ra đối với công tác thu hồi đất, bồi thường, định giá đất, chuyển đổi số và phân cấp quản lý; từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm bảo đảm tính minh bạch, khả thi và lấy người dân làm trung tâm trong quá trình hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai.
Từ khóa: Pháp luật đất đai; thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; sinh kế người dân; định giá đất; chuyển đổi số.
Abstract: Land is not only a means of production and an economic development resource, but also an essential foundation for people's housing, livelihoods, assets and social well-being. Therefore, land acquisition, compensation, support and resettlement policies have far-reaching implications for the relationship between the State, land users and investors. The ongoing process of amending the Land Law requires a fundamental shift in policy thinking: from merely compensating for acquired assets towards rebuilding people's lives, improving living conditions and securing sustainable livelihoods after land acquisition. This is not simply a technical adjustment to legislation; it reflects a broader evolution in the understanding of property rights, social justice, public governance and sustainable development. This article examines the theoretical foundations and emerging policy orientations concerning land acquisition, compensation, land valuation, digital transformation and decentralized governance. It also identifies key legal challenges and proposes solutions to strengthen transparency, implementation capacity and a people-centred approach to land governance in Vietnam.
Keywords: Land law; land acquisition; compensation and resettlement; people's livelihoods; land valuation; digital transformation.
Phối cảnh Khu đô thi đa mục tiêu Lĩnh Nam. Ảnh: Chủ đầu tư
1. Đặt vấn đề: Đất đai và yêu cầu đổi mới tư duy trong quản trị phát triển
Trong tiến trình phát triển của mỗi quốc gia, đất đai luôn giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đây vừa là nguồn lực tự nhiên có giới hạn, vừa là không gian sinh tồn, tư liệu sản xuất cơ bản và nền tảng hình thành các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội. Đối với Việt Nam, đất đai còn mang ý nghĩa lịch sử, chính trị và xã hội sâu sắc, gắn với quá trình xây dựng, bảo vệ và phát triển đất nước.
Hiến pháp năm 2013 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cơ chế này tạo cơ sở hiến định để Nhà nước thực hiện vai trò quản lý, phân bổ và điều tiết nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, quan hệ đất đai luôn chứa đựng nhiều yếu tố phức tạp. Đặc biệt, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị hoặc phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, sự thay đổi về quyền sử dụng đất thường kéo theo những biến động lớn trong đời sống của người dân.
Một thửa đất bị thu hồi có thể được xác định bằng diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và giá trị kinh tế. Nhưng đối với người dân, đó còn có thể là nơi cư trú qua nhiều thế hệ, là ruộng đồng tạo nguồn thu nhập, là cơ sở kinh doanh nhỏ, là tài sản tích lũy hoặc là không gian gắn với các quan hệ cộng đồng. Do đó, nếu chính sách chỉ tập trung xác định giá trị đất và tài sản để chi trả bồi thường thì chưa chắc đã phản ánh đầy đủ những tổn thất mà người dân phải gánh chịu.
Vấn đề đặt ra không chỉ là người dân được bồi thường bao nhiêu tiền, mà còn là sau khi bàn giao đất, họ sẽ sống ở đâu, làm việc bằng cách nào, thu nhập có được duy trì hay không, con cái có tiếp tục được học tập thuận lợi, các quan hệ xã hội có được bảo đảm và điều kiện sống có thực sự được cải thiện?
Đây chính là cơ sở để đặt ra yêu cầu chuyển đổi tư duy chính sách từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống người dân.
Tại phiên thảo luận của Quốc hội ngày 29/10/2026 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng nhấn mạnh định hướng hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi. Dự thảo luật cũng đặt ra các vấn đề về hoàn thiện cơ chế định giá đất, số hóa dữ liệu, đơn giản hóa thủ tục hành chính và phân cấp quản lý.
Nhìn từ góc độ nghiên cứu pháp luật, đây là một hướng tiếp cận có ý nghĩa quan trọng. Nó cho thấy yêu cầu đổi mới không chỉ nằm ở việc sửa đổi một số điều khoản riêng lẻ, mà phải hướng đến xây dựng một hệ thống thể chế đất đai có khả năng dung hòa lợi ích, bảo vệ quyền tài sản, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tạo động lực cho phát triển.
2. Chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống: Bước phát triển về tư duy lập pháp
2.1. Giới hạn của cách tiếp cận bồi thường thuần túy về tài sản
Trong cơ chế pháp luật đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những công cụ quan trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Về bản chất, bồi thường hướng đến việc bù đắp những tổn thất về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các thiệt hại hợp pháp phát sinh theo quy định.
Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định nhằm nâng cao chất lượng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các nguyên tắc bồi thường, điều kiện được bồi thường, phương án bố trí tái định cư và trách nhiệm của cơ quan nhà nước được quy định cụ thể hơn so với các giai đoạn trước.
Dù vậy, xét từ góc độ thực tiễn, việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có giá trị tương đương không đồng nghĩa với việc người dân đã khôi phục được toàn bộ điều kiện sống trước khi bị thu hồi đất.
Chẳng hạn, một hộ gia đình sống chủ yếu bằng nghề nông khi bị thu hồi đất sản xuất có thể nhận được khoản tiền bồi thường tương ứng với diện tích đất bị thu hồi. Tuy nhiên, khoản tiền đó không tự động tạo ra một nghề nghiệp mới, không bảo đảm việc làm ổn định và cũng không thể thay thế ngay những kinh nghiệm sản xuất đã tích lũy qua nhiều năm.
Tương tự, một hộ kinh doanh nhỏ bị thu hồi mặt bằng có thể được bồi thường về đất và tài sản nhưng vẫn phải đối mặt với nguy cơ mất khách hàng, gián đoạn hoạt động kinh doanh, phát sinh chi phí thuê địa điểm mới và suy giảm thu nhập.
Như vậy, tổn thất do thu hồi đất không chỉ có tính chất vật chất trực tiếp mà còn bao gồm những tổn thất về cơ hội kinh tế, khả năng tạo thu nhập, tính ổn định xã hội và chất lượng cuộc sống.
Nếu chính sách chỉ dừng lại ở việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản tại thời điểm thu hồi thì có nguy cơ bỏ qua những tác động dài hạn đối với người dân. Đây cũng là lý do khiến việc hoàn thiện pháp luật cần chuyển từ cách tiếp cận bồi thường đơn thuần sang cách tiếp cận phục hồi và tái thiết cuộc sống.
2.2. Tái thiết cuộc sống là mở rộng nội hàm trách nhiệm của Nhà nước
Tái thiết cuộc sống người dân cần được hiểu là quá trình bảo đảm để người có đất bị thu hồi có khả năng ổn định và từng bước cải thiện các điều kiện sống sau khi mất đi quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Nội hàm này rộng hơn đáng kể so với việc thanh toán một khoản tiền bồi thường.
Trước hết, đó là bảo đảm nơi ở. Người dân phải được bố trí chỗ ở mới phù hợp, có điều kiện hạ tầng thiết yếu, bảo đảm khả năng tiếp cận giao thông, trường học, cơ sở y tế, dịch vụ công cộng và các tiện ích xã hội cần thiết. Một khu tái định cư có nhà ở khang trang nhưng thiếu hạ tầng, xa nơi làm việc hoặc không thuận lợi cho sinh hoạt thì chưa thể được xem là giải pháp tái thiết toàn diện.
Thứ hai, đó là bảo đảm sinh kế. Đối với người sản xuất nông nghiệp, chính sách cần quan tâm đến khả năng chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo kỹ năng, tiếp cận việc làm và phát triển mô hình sản xuất mới. Đối với hộ kinh doanh, cần chú trọng khả năng tiếp tục hoạt động, tiếp cận địa điểm kinh doanh và hạn chế gián đoạn nguồn thu nhập.
Thứ ba, đó là bảo đảm các điều kiện xã hội và tinh thần. Quá trình di chuyển nơi ở có thể làm thay đổi môi trường sống, mạng lưới quan hệ cộng đồng, tập quán sinh hoạt và khả năng tiếp cận các dịch vụ xã hội. Những yếu tố này cần được xem xét trong quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ tư, đó là bảo đảm khả năng thích ứng lâu dài. Tái thiết cuộc sống không nên chỉ được đánh giá tại thời điểm người dân nhận tiền hoặc bàn giao nhà tái định cư, mà cần được xem xét trong một khoảng thời gian đủ để xác định liệu các hộ gia đình có thực sự ổn định về thu nhập, việc làm và điều kiện sinh hoạt hay không.
Như vậy, tái thiết cuộc sống là cách tiếp cận mang tính tổng thể, đặt con người ở vị trí trung tâm của chính sách đất đai. Nhà nước không chỉ thực hiện trách nhiệm bồi thường theo quy định mà còn phải xây dựng cơ chế để hạn chế nguy cơ người dân bị suy giảm chất lượng sống do quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
2.3. Bảo đảm hài hòa ba lợi ích: Nhà nước, người dân và nhà đầu tư
Một trong những yêu cầu căn bản của pháp luật đất đai là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Nhà nước cần có đủ công cụ pháp lý để tổ chức thực hiện các dự án hạ tầng, công trình công cộng và những chương trình phát triển có ý nghĩa đối với cộng đồng. Nhà đầu tư cần có môi trường pháp lý minh bạch, ổn định và khả năng tiếp cận đất đai hợp pháp. Trong khi đó, người dân phải được bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, không trở thành chủ thể phải gánh chịu phần lớn chi phí xã hội của quá trình phát triển.
Sự hài hòa này không có nghĩa là các bên luôn có lợi ích giống nhau. Trên thực tế, thu hồi đất thường tạo ra sự thay đổi lớn về lợi ích kinh tế. Một dự án có thể làm tăng giá trị đất đai, mở rộng không gian đô thị và tạo ra nguồn thu cho ngân sách, nhưng đồng thời cũng làm thay đổi sinh kế của những người đang sinh sống tại khu vực đó.
Vì vậy, cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được thiết kế theo hướng phân bổ hợp lý những lợi ích và chi phí phát sinh từ quá trình phát triển.
Đặc biệt, cần tránh tình trạng người dân phải di chuyển, mất đi nguồn sinh kế truyền thống nhưng không có cơ hội tiếp cận những lợi ích mới được hình thành từ chính khu vực đất đai đã thu hồi.
Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề công bằng trong tiếp cận và phân phối thành quả phát triển.
3. Hoàn thiện cơ chế thu hồi đất: Bảo đảm quyền lực công được thực hiện đúng giới hạn
Quyền thu hồi đất của Nhà nước là một bộ phận quan trọng trong cơ chế quản lý đất đai theo sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ bởi quyết định thu hồi đất có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Hiến pháp năm 2013 quy định việc trưng mua, trưng dụng đất phải thực hiện theo luật định và bảo đảm bồi thường theo quy định của pháp luật. Đối với thu hồi đất, pháp luật cần xác định rõ căn cứ, mục đích, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và cơ chế bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Vấn đề quan trọng trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai là phải tiếp tục hoàn thiện các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Một mặt, nếu phạm vi thu hồi đất quá hẹp hoặc quy trình quá phức tạp, nhiều dự án hạ tầng và công trình công cộng có thể bị chậm tiến độ, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng nguồn lực xã hội.
Mặt khác, nếu các căn cứ thu hồi đất được quy định thiếu rõ ràng, có thể dẫn đến cách hiểu và vận dụng không thống nhất, làm gia tăng nguy cơ lạm dụng quyền lực công hoặc phát sinh tranh chấp.
Do đó, yêu cầu đặt ra là phải xác định rõ tính chất lợi ích công cộng, mối liên hệ giữa mục tiêu dự án với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tính cần thiết của việc thu hồi đất.
Đặc biệt, cần tăng cường trách nhiệm giải trình của cơ quan có thẩm quyền. Người dân phải được tiếp cận thông tin đầy đủ về mục đích thu hồi, phạm vi dự án, phương án bồi thường, nguồn vốn thực hiện và các căn cứ xác định quyền lợi của mình.
Quy trình tham vấn, lấy ý kiến người có đất bị thu hồi cũng cần được thực hiện thực chất. Việc tổ chức đối thoại không nên chỉ nhằm hoàn thành thủ tục hành chính mà phải tạo cơ hội để người dân phản ánh nguyện vọng, cung cấp thông tin và đề xuất phương án phù hợp.
Một vấn đề khác là phải phân biệt rõ giữa thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng với việc tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận dân sự giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Đối với dự án nhà ở thương mại, cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa trong việc mở rộng phương thức tiếp cận đất đai, tăng tính tự nguyện và hạn chế việc sử dụng quyền lực hành chính trong những trường hợp không thực sự cần thiết.
Theo thông tin về dự thảo được trình bày tại Quốc hội, cơ quan soạn thảo đề xuất tiếp tục thí điểm cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết của Quốc hội, thay vì luật hóa ngay trong Luật Đất đai sửa đổi.
Cách tiếp cận này cho thấy sự thận trọng cần thiết trong quá trình xây dựng chính sách. Tuy nhiên, việc tiếp tục thí điểm phải đi kèm với cơ chế tổng kết, đánh giá và công khai kết quả, tránh tình trạng thí điểm kéo dài mà không tạo được cơ sở hoàn thiện pháp luật.
4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Thước đo thực chất của công bằng đất đai
Nếu thu hồi đất là quyết định quản lý có tính chất hành chính thì bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là những cơ chế pháp lý trực tiếp bảo vệ người sử dụng đất.
Đây cũng là nội dung quyết định mức độ đồng thuận xã hội đối với các dự án phát triển.
4.1. Bồi thường phải gắn với khả năng khôi phục giá trị và điều kiện sống
Một phương án bồi thường hợp lý trước hết phải dựa trên căn cứ pháp luật rõ ràng, bảo đảm công khai và có khả năng kiểm chứng.
Tuy nhiên, trong định hướng hoàn thiện pháp luật, cần tiến thêm một bước: không chỉ xem xét giá trị đất và tài sản bị thu hồi mà còn phải đánh giá khả năng duy trì điều kiện sống của người dân sau khi thực hiện phương án.
Điều này đòi hỏi phương án bồi thường phải được xây dựng trên cơ sở phân loại đối tượng bị ảnh hưởng.
Đối với hộ gia đình có đất ở, yếu tố quan trọng là bảo đảm nơi ở mới có điều kiện tương xứng, phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu sinh hoạt.
Đối với hộ gia đình có đất nông nghiệp, cần đánh giá mức độ phụ thuộc vào đất sản xuất, tỷ trọng thu nhập từ nông nghiệp, độ tuổi lao động và khả năng chuyển đổi nghề nghiệp.
Đối với hộ kinh doanh, cần quan tâm đến địa điểm, khách hàng, thời gian gián đoạn hoạt động và khả năng phục hồi kinh doanh.
Cùng một diện tích đất bị thu hồi nhưng mức độ ảnh hưởng đối với từng nhóm đối tượng có thể rất khác nhau. Vì vậy, áp dụng một cách tiếp cận đồng nhất cho mọi trường hợp sẽ khó phản ánh đầy đủ tính chất và mức độ thiệt hại.
4.2. Tái định cư phải đi trước một bước
Một nguyên tắc quan trọng cần được thực hiện thực chất là bảo đảm điều kiện tái định cư trước khi người dân phải di chuyển khỏi nơi ở cũ theo quy định pháp luật.
Tái định cư không đơn thuần là việc bố trí một lô đất hoặc căn hộ thay thế. Một khu tái định cư chỉ thực sự đáp ứng yêu cầu khi người dân có thể ổn định cuộc sống và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Do đó, việc đầu tư khu tái định cư cần được tiến hành đồng bộ với hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, trường học, cơ sở y tế và các công trình phục vụ cộng đồng.
Định hướng được nêu trong quá trình giải trình dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bao gồm ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị; xem xét các phương án hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích còn lại hoặc thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của người dân trong địa bàn cấp xã; bố trí nhiều cấp nhà và mức diện tích phù hợp với mức bồi thường, khả năng chi trả.
Những phương án này có ý nghĩa bởi chúng tạo thêm lựa chọn cho người dân, thay vì áp dụng một mô hình tái định cư cứng nhắc.
Tuy nhiên, để tránh hình thức, cần có tiêu chí đánh giá chất lượng khu tái định cư, cơ chế giám sát tiến độ đầu tư hạ tầng và trách nhiệm của chủ thể được giao tổ chức thực hiện.
4.3. Bảo đảm sinh kế cần trở thành một cấu phần của phương án thu hồi đất
Một trong những hạn chế thường gặp trong quá trình thu hồi đất là chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chưa thực sự gắn với nhu cầu việc làm và năng lực của người dân.
Không ít trường hợp người lao động được hỗ trợ đào tạo nghề nhưng nghề được đào tạo không phù hợp với độ tuổi, trình độ, điều kiện gia đình hoặc nhu cầu tuyển dụng tại địa phương.
Để khắc phục, cần chuyển từ hỗ trợ mang tính thủ tục sang hỗ trợ dựa trên kết quả.
Trước khi xây dựng phương án bồi thường, cơ quan chức năng cần đánh giá tác động sinh kế, xác định số lao động bị ảnh hưởng, nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp và khả năng tiếp nhận lao động của thị trường.
Việc đào tạo nghề cần gắn với doanh nghiệp, cơ sở sản xuất, khu công nghiệp và các chương trình phát triển kinh tế địa phương.
Đối với những người lớn tuổi hoặc khó có khả năng chuyển đổi nghề nghiệp, cần nghiên cứu các hình thức hỗ trợ phù hợp, bảo đảm an sinh và hạn chế nguy cơ mất nguồn thu nhập lâu dài.
Quan trọng hơn, cần có cơ chế theo dõi sau tái định cư để đánh giá khả năng phục hồi sinh kế. Đây là cơ sở để xác định hiệu quả thực chất của chính sách, thay vì chỉ căn cứ vào tỷ lệ giải ngân kinh phí bồi thường.
5. Đổi mới cơ chế định giá đất: Minh bạch hóa quan hệ lợi ích trong quản lý đất đai
Giá đất là một trong những vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý nhà nước và quyền lợi kinh tế của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai.
Giá đất được sử dụng trong nhiều hoạt động như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và xác định các khoản thu liên quan đến đất đai.
Vì vậy, cơ chế định giá thiếu minh bạch hoặc chưa phản ánh hợp lý giá trị thị trường có thể tạo ra những bất cập trong phân bổ nguồn lực và phát sinh tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2024 đã đặt ra yêu cầu tiếp cận nguyên tắc thị trường trong định giá đất, đồng thời hoàn thiện phương pháp, trình tự và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.
Trong quá trình sửa đổi, dự thảo được thông tin tại Quốc hội đề xuất cơ chế Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể theo quy định hiện hành. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2028.
Đây là một thay đổi đáng chú ý về phương thức quản lý giá đất.
5.1. Tăng tính thống nhất nhưng không làm mất tính sát thực tế
Việc sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh có thể góp phần đơn giản hóa quy trình xác định giá, giảm thời gian xử lý hồ sơ và tăng tính thống nhất trong thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, giá trị đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, khả năng sinh lợi, quy hoạch, mục đích sử dụng và điều kiện thị trường.
Nếu bảng giá đất không được cập nhật thường xuyên hoặc hệ số điều chỉnh thiếu cơ sở khoa học thì cơ chế mới vẫn có thể tạo ra khoảng cách giữa giá xác định theo quy định và giá trị thực tế của đất.
Vì vậy, yêu cầu quan trọng không chỉ là thay đổi công thức xác định giá mà phải nâng cao chất lượng dữ liệu đầu vào, phương pháp phân tích và trách nhiệm giải trình.
5.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đáng tin cậy
Một hệ thống định giá đất hiện đại cần dựa trên dữ liệu giao dịch có khả năng kiểm chứng, thông tin quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất, đặc điểm thửa đất và các yếu tố tác động đến giá trị.
Trong đó, dữ liệu giao dịch phải được thu thập, chuẩn hóa và đối chiếu từ nhiều nguồn hợp pháp, hạn chế tình trạng phụ thuộc vào thông tin kê khai thiếu chính xác hoặc những giao dịch không phản ánh đúng giá trị thị trường.
Cần tăng cường vai trò của tổ chức tư vấn định giá đất, chuyên gia độc lập và cơ chế kiểm tra, giám sát kết quả định giá.
Đồng thời, quy trình xây dựng bảng giá đất phải bảo đảm công khai, có tham vấn và tiếp nhận ý kiến của người dân, doanh nghiệp, hiệp hội nghề nghiệp và các tổ chức chuyên môn.
Đối với trường hợp người dân không đồng ý với kết quả xác định giá đất có liên quan trực tiếp đến quyền lợi của mình, cần bảo đảm cơ chế giải trình, kiến nghị và xem xét lại theo trình tự pháp luật.
5.3. Ngăn ngừa thất thoát nguồn lực đất đai và bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất
Định giá đất không chỉ liên quan đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi mà còn tác động đến nguồn thu ngân sách và môi trường đầu tư.
Nếu giá đất được xác định thấp hơn giá trị hợp lý trong những trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì có nguy cơ gây thất thoát tài sản công.
Ngược lại, nếu nghĩa vụ tài chính được xác định không hợp lý, thiếu căn cứ hoặc biến động bất thường, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong triển khai dự án, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và giá thành sản phẩm.
Bởi vậy, đổi mới cơ chế định giá đất phải hướng đến ba mục tiêu đồng thời: bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất; bảo đảm nguồn thu hợp lý cho ngân sách; tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.
Đây là điều kiện quan trọng để đất đai thực sự trở thành nguồn lực phát triển, thay vì trở thành điểm nghẽn trong quá trình triển khai các dự án.
6. Chuyển đổi số trong quản lý đất đai: Nền tảng của một hệ thống quản trị minh bạch
Một trong những điểm đáng chú ý của định hướng sửa đổi Luật Đất đai là đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Đây không chỉ là giải pháp kỹ thuật nhằm giảm giấy tờ hay rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Về bản chất, chuyển đổi số có khả năng làm thay đổi phương thức quản trị đất đai, từ mô hình quản lý phân tán, phụ thuộc nhiều vào hồ sơ giấy sang mô hình quản lý dựa trên dữ liệu, khả năng kết nối và chia sẻ thông tin.
Theo thông tin được Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo tại Quốc hội, cả nước có khoảng 105 triệu thửa đất, trong đó hơn 70 triệu thửa đã có dữ liệu và gần 44 triệu thửa đã được kết nối, đáp ứng các tiêu chí dữ liệu đúng, đủ, sạch, sống và có thể dùng chung.
Những con số này cho thấy quy mô và tính phức tạp của nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Khối lượng thông tin lớn, lịch sử quản lý qua nhiều thời kỳ và sự khác biệt về chất lượng hồ sơ giữa các địa phương đặt ra yêu cầu chuẩn hóa dữ liệu một cách bài bản.
6.1. Mã định danh thửa đất và khả năng kết nối liên thông
Theo định hướng được nêu trong dự thảo, mỗi thửa đất sẽ được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước. Đây là cơ sở quan trọng để kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các hệ thống thông tin chuyên ngành.
Khi thông tin về thửa đất được quản lý thống nhất, cơ quan nhà nước có thể kiểm tra tình trạng pháp lý, quy hoạch, biến động và nghĩa vụ tài chính nhanh chóng hơn. Người dân cũng có điều kiện tiếp cận thông tin thuận lợi, hạn chế tình trạng phải cung cấp cùng một loại giấy tờ ở nhiều cơ quan khác nhau.
Đáng chú ý, việc không yêu cầu người dân cung cấp lại giấy tờ, thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố là một định hướng có ý nghĩa thiết thực đối với cải cách hành chính.
Tuy nhiên, muốn thực hiện được nguyên tắc này, dữ liệu phải bảo đảm độ chính xác và được cập nhật thường xuyên. Một hệ thống số hóa nhưng chứa thông tin sai lệch, thiếu đồng bộ hoặc không phản ánh kịp thời biến động thực tế sẽ có thể tạo ra những rủi ro mới trong quản lý.
Do đó, cần xác định rõ trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý, xác thực và bảo vệ dữ liệu; đồng thời thiết lập quy trình xử lý khi có sự khác biệt giữa hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận và thông tin trên hệ thống điện tử.
6.2. Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin và an toàn dữ liệu
Chuyển đổi số phải hướng đến phục vụ người dân, chứ không chỉ phục vụ nhu cầu quản lý nội bộ của cơ quan nhà nước.
Người sử dụng đất cần có khả năng tra cứu những thông tin thiết yếu về thửa đất, quy hoạch, tình trạng pháp lý và thủ tục hành chính theo phạm vi được pháp luật cho phép.
Cùng với đó, cần bảo vệ dữ liệu cá nhân, thông tin tài sản và các thông tin thuộc phạm vi hạn chế tiếp cận. Việc kết nối liên thông không đồng nghĩa với việc mọi chủ thể đều có quyền truy cập toàn bộ dữ liệu.
Pháp luật cần xác định cụ thể quyền khai thác, phạm vi chia sẻ, trách nhiệm bảo mật và cơ chế xử lý hành vi sử dụng thông tin trái phép.
Một yêu cầu khác là phải bảo đảm khả năng tiếp cận dịch vụ công số của những người cao tuổi, người dân ở vùng sâu, vùng xa và những nhóm còn hạn chế về kỹ năng công nghệ. Chuyển đổi số chỉ thực sự có ý nghĩa khi không tạo ra khoảng cách mới trong tiếp cận quyền và dịch vụ công.
6.3. Dữ liệu số phải gắn với kiểm soát quyền lực và phòng ngừa tiêu cực
Cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ giúp giải quyết thủ tục hành chính mà còn là công cụ quan trọng để kiểm soát quyền lực công.
Khi thông tin về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và giá đất được ghi nhận, cập nhật và công khai theo quy định, khả năng giám sát của cơ quan quản lý, tổ chức xã hội và người dân sẽ được nâng cao.
Những biến động bất thường trong sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, điều chỉnh quy hoạch hoặc thay đổi nghĩa vụ tài chính có thể được phát hiện sớm hơn thông qua hệ thống dữ liệu.
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương cũng đặt mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, hiện đại, đa mục tiêu, kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan. Nghị quyết xác định yêu cầu hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với các thửa đất đã thu thập thông tin vào cuối năm 2026, đồng thời cơ bản hoàn thành đo đạc, lập hồ sơ địa chính và xây dựng dữ liệu đối với diện tích còn thiếu vào cuối năm 2027.
Điều đó cho thấy chuyển đổi số đang được đặt ở vị trí nền tảng trong quá trình hoàn thiện thể chế đất đai. Tuy nhiên, công nghệ chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng với quy trình pháp lý rõ ràng, trách nhiệm cá nhân cụ thể và cơ chế giám sát độc lập.
7. Phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai: Trao quyền phải đi đôi với năng lực và trách nhiệm
Việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp đặt ra yêu cầu mới đối với phương thức quản lý đất đai, đặc biệt trong phân định thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp xã.
Trong thực tế, cấp xã là cấp chính quyền gần dân nhất, trực tiếp tiếp nhận nhiều phản ánh, kiến nghị liên quan đến đất đai, đồng thời nắm giữ những thông tin quan trọng về hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và biến động tại địa bàn.
Vì vậy, việc phân cấp, phân quyền hợp lý có thể góp phần rút ngắn quy trình xử lý công việc, tăng tính chủ động và nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở.
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền và phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai trong mô hình chính quyền địa phương mới.
Tuy nhiên, phân cấp không đơn thuần là chuyển giao thẩm quyền từ cấp trên xuống cấp dưới. Nếu nhiệm vụ được chuyển giao nhưng không đi kèm nguồn lực, nhân lực chuyên môn, hệ thống dữ liệu và hướng dẫn nghiệp vụ thì có thể dẫn đến quá tải ở cấp cơ sở.
Đặc biệt, những vấn đề như xác định nguồn gốc đất, xử lý hồ sơ tồn đọng, xác minh tranh chấp, lập phương án bồi thường và giải quyết kiến nghị của người dân đều đòi hỏi năng lực chuyên môn và sự phối hợp giữa nhiều cơ quan.
Do đó, quá trình hoàn thiện Luật Đất đai cần xác định rõ nguyên tắc phân quyền gắn với trách nhiệm giải trình. Mỗi nhiệm vụ phải có chủ thể chịu trách nhiệm, thời hạn xử lý, tiêu chuẩn nghiệp vụ và cơ chế kiểm tra.
Cần quan tâm đào tạo đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã, nâng cao kỹ năng khai thác dữ liệu số, nghiệp vụ pháp lý và năng lực đối thoại, giải quyết tình huống phát sinh tại cơ sở.
Bên cạnh đó, phải thiết lập cơ chế giám sát việc thực thi quyền lực, bảo đảm các quyết định liên quan đến đất đai được thực hiện đúng thẩm quyền, đúng quy trình và có khả năng kiểm tra.
Đây là điều kiện để phân cấp, phân quyền trở thành động lực nâng cao hiệu lực quản lý, thay vì tạo thêm những điểm nghẽn trong tổ chức thực hiện pháp luật.
8. Những yêu cầu đặt ra trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi)
Từ các định hướng chính sách và những vấn đề thực tiễn nêu trên, có thể nhận diện một số yêu cầu trọng tâm đối với quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Thứ nhất, phải thể chế hóa đầy đủ quan điểm lấy người dân làm trung tâm trong chính sách thu hồi đất.
Tư duy tái thiết cuộc sống cần được cụ thể hóa bằng các quy định có khả năng thực thi, tránh dừng lại ở những tuyên bố mang tính định hướng.
Cần nghiên cứu xây dựng cơ chế đánh giá tác động sinh kế trước khi thu hồi đất, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước và chủ thể liên quan trong việc bảo đảm điều kiện sống của người dân sau thu hồi đất.
Đồng thời, cần có tiêu chí đánh giá kết quả tái định cư dựa trên những yếu tố cụ thể như nơi ở, thu nhập, việc làm, khả năng tiếp cận dịch vụ xã hội và mức độ ổn định cuộc sống.
Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng khoa học, minh bạch và có khả năng kiểm chứng.
Việc chuyển đổi phương pháp định giá đất cần được thực hiện trên nền tảng dữ liệu thị trường đáng tin cậy, quy trình thống nhất và cơ chế giám sát chặt chẽ.
Cần hạn chế tối đa tình trạng áp dụng hệ số điều chỉnh mang tính cơ học, không phản ánh đúng sự khác biệt về vị trí, điều kiện khai thác và giá trị kinh tế của từng khu vực.
Đặc biệt, phải bảo đảm cơ chế giải trình khi có sự khác biệt lớn giữa giá đất được xác định và thông tin thị trường có thể kiểm chứng.
Thứ ba, kiểm soát chặt chẽ quyền thu hồi đất và bảo đảm tính minh bạch của quá trình thực hiện.
Các trường hợp thu hồi đất cần được xác định rõ căn cứ pháp lý, mục đích và điều kiện thực hiện. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thông tin dự án phải được công khai kịp thời.
Cùng với đó, cần nâng cao chất lượng đối thoại, tham vấn người dân và tạo điều kiện để các chủ thể bị ảnh hưởng thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại, khởi kiện theo quy định.
Thứ tư, bảo đảm tính đồng bộ giữa pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật có liên quan.
Đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, đấu thầu, thuế và quản lý tài sản công.
Nếu các quy định không thống nhất, một dự án có thể gặp vướng mắc trong nhiều khâu, từ xác định chủ trương đầu tư, tiếp cận đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính đến triển khai xây dựng.
Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai cần được tiến hành trong tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật, hạn chế tối đa sự chồng chéo và khoảng trống pháp lý.
Thứ năm, xây dựng cơ chế thực thi và giám sát phù hợp với chính quyền địa phương hai cấp.
Cần xác định rõ thẩm quyền của từng cấp, bảo đảm nguồn lực và năng lực thực hiện, đồng thời thiết lập cơ chế kiểm tra, hướng dẫn và xử lý trách nhiệm.
Đối với những nhiệm vụ có tính chất phức tạp, cần có quy trình phối hợp liên thông, tránh tình trạng chuyển trách nhiệm qua lại giữa các cơ quan.
Thứ sáu, coi dữ liệu đất đai là hạ tầng thiết yếu của quản trị quốc gia.
Cần đẩy nhanh tiến độ số hóa, chuẩn hóa và kết nối dữ liệu; xây dựng cơ chế cập nhật thường xuyên, bảo đảm an toàn thông tin và quyền tiếp cận hợp pháp của người dân.
Đặc biệt, cần gắn dữ liệu đất đai với công khai quy hoạch, kiểm soát biến động, giám sát giao dịch và phòng ngừa tham nhũng, lãng phí.
Những yêu cầu này cần được triển khai đồng bộ, bởi cải cách một khâu riêng lẻ sẽ khó tạo ra chuyển biến căn bản nếu những khâu còn lại vẫn tồn tại bất cập.
9. Kết luận: Hoàn thiện thể chế đất đai phải hướng tới công bằng và phát triển bền vững
Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, nhưng giá trị của đất đai không chỉ được đo bằng diện tích, vị trí hay khả năng sinh lợi. Đất đai còn gắn với quyền tài sản, sinh kế, môi trường sống và cơ hội phát triển của mỗi người dân.
Vì vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai không thể chỉ tập trung tháo gỡ khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh hoặc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, mà phải đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, duy trì công bằng xã hội và sử dụng bền vững nguồn lực quốc gia.
Định hướng chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống người dân trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai là một bước phát triển đáng chú ý về tư duy lập pháp. Nếu được cụ thể hóa bằng những quy định rõ ràng, khả thi và có cơ chế giám sát hiệu quả, định hướng này sẽ góp phần khắc phục những hạn chế trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Cùng với đó, đổi mới cơ chế định giá đất, hoàn thiện cơ sở dữ liệu số, đơn giản hóa thủ tục hành chính và phân cấp, phân quyền hợp lý sẽ tạo nền tảng cho một hệ thống quản trị đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả hơn.
Điều quan trọng là phải bảo đảm sự thống nhất giữa mục tiêu phát triển và yêu cầu bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Một dự án phát triển chỉ thực sự thành công khi không chỉ tạo ra những công trình mới, những giá trị kinh tế mới, mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của cộng đồng chịu tác động.
Suy cho cùng, thước đo cao nhất của một chính sách đất đai tiến bộ không chỉ là tốc độ giải phóng mặt bằng hay quy mô nguồn lực được huy động, mà còn là khả năng bảo đảm người dân có cuộc sống ổn định hơn, có sinh kế bền vững hơn và được thụ hưởng công bằng hơn những thành quả của quá trình phát triển.
Đó cũng chính là nền tảng để pháp luật đất đai thực sự trở thành công cụ kiến tạo phát triển, bảo vệ công lý và củng cố niềm tin xã hội.
TS Đặng Ngọc Tuyên
_______________________________________
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đặc biệt các quy định về chế độ sở hữu đất đai và quyền tài sản.
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
3. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (2026), Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
4. Quốc hội (2024), Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024.
5. Chính phủ (2025), Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
6. Báo Tin tức – Thông tấn xã Việt Nam (29/10/2026), Luật Đất đai sửa đổi hướng đến tái thiết cuộc sống người dân.
7. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (2026), Toàn văn Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
