Việc tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 mới được triển khai cho thấy yêu cầu của thực tiễn không chỉ dừng ở việc sửa chữa những điểm chưa phù hợp, mà đang đặt ra bài toán lớn hơn: xây dựng một khuôn khổ pháp lý thống nhất, minh bạch và có khả năng điều tiết hiệu quả nguồn lực đất đai. Từ giá đất, tài chính đất đai, thu hồi và tái định cư đến giao dịch quyền sử dụng đất, đất của doanh nghiệp nhà nước và cơ sở dữ liệu đất đai, mỗi chính sách đều cần được nhìn nhận trong mối quan hệ tổng thể giữa quyền lợi của Nhà nước, người sử dụng đất và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Hoàn thiện pháp luật đất đai: Từ yêu cầu đồng bộ thể chế đến quản trị nguồn lực đất đai minh bạch, hiệu quả. Ảnh minh họa - TL
Đất đai và yêu cầu chuyển từ “quản lý” sang “quản trị” phát triển
Ngày 28/9/2026, Chính phủ tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), với sự tham gia của nhiều bộ, cơ quan liên quan. Những vấn đề được đặt lên bàn nghị sự không chỉ là các quy định kỹ thuật, mà tập trung vào những “điểm giao” có khả năng quyết định hiệu quả thực thi pháp luật như quản lý nhà nước về đất đai, công chứng và chứng thực giao dịch, thanh toán hợp đồng BT, xử lý đất của doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp cổ phần hóa, cũng như thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Đáng chú ý, yêu cầu đặt ra đối với dự thảo là phải bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và hạn chế tối đa những vướng mắc có thể phát sinh sau khi luật được ban hành. Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng đối với pháp luật đất đai, bởi khác với nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác, một quy định về đất đai có thể đồng thời tác động tới thị trường bất động sản, đầu tư, tín dụng, xây dựng, nhà ở, ngân sách, sản xuất nông nghiệp và đời sống của hàng triệu người sử dụng đất.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 và sau đó được điều chỉnh thời điểm có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 1/8/2024. Cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đạo luật này được kỳ vọng tạo nên một chỉnh thể pháp lý mới cho quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tiếp tục cho thấy đất đai là lĩnh vực có độ phức tạp rất cao. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần được đặt trong tư duy kế thừa, nhưng đồng thời phải xử lý những vấn đề mà thực tiễn đang đặt ra.
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã xác định rõ yêu cầu đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển; đồng thời nhấn mạnh quản lý đất đai phải chặt chẽ, minh bạch, công bằng, bền vững.
Điểm đáng chú ý ở đây là sự chuyển biến về tư duy chính sách. Đất đai không chỉ được tiếp cận như đối tượng của quản lý hành chính, mà ngày càng được nhìn nhận như một nguồn lực kinh tế đặc biệt. Khi đó, pháp luật không chỉ trả lời câu hỏi “ai được sử dụng đất, sử dụng như thế nào”, mà còn phải giải quyết bài toán phân bổ nguồn lực, tạo giá trị gia tăng, điều tiết lợi ích và kiểm soát quyền lực trong quá trình khai thác nguồn lực này.
Tính thống nhất của pháp luật phải được đặt ở trung tâm
Một trong những vấn đề lớn nhất của quá trình sửa đổi Luật Đất đai là bảo đảm tính thống nhất giữa luật đất đai với các luật có liên quan.
Đất đai không tồn tại độc lập trong hệ thống pháp luật. Một dự án bất động sản có thể đồng thời chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài chính, thuế, công chứng, ngân sách nhà nước và các quy định về đấu thầu, đấu giá.
Nếu mỗi đạo luật được xây dựng theo một logic riêng, thiếu sự liên thông, doanh nghiệp và người dân có thể gặp tình trạng một thủ tục đã được giải quyết theo luật này nhưng lại phải tiếp tục đáp ứng một điều kiện khác theo luật khác.
Chính vì vậy, yêu cầu “thống nhất, chặt chẽ” cần được hiểu theo nghĩa rộng hơn việc tránh mâu thuẫn câu chữ. Đó phải là sự thống nhất về nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, trách nhiệm và hậu quả pháp lý.
Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ đã yêu cầu tiếp tục hoàn thiện đồng bộ dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời xử lý các chồng chéo, bất cập, khơi thông nguồn lực và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
Đây là cách tiếp cận cần thiết. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai mà không đồng bộ với các luật “vệ tinh”, những điểm nghẽn trong thực thi có thể tiếp tục tồn tại dưới hình thức khác.
Một vấn đề pháp lý khác cũng cần được quan tâm là ranh giới giữa những vấn đề phải được quy định trực tiếp trong luật và những vấn đề nên giao Chính phủ quy định chi tiết.
Tại cuộc họp ngày 28/9, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng lưu ý dự thảo Luật cần tập trung vào các nguyên tắc chung, mang tính cốt lõi; những vấn đề cụ thể, chi tiết, mang tính thủ tục nên được quy định tại nghị định để bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình triển khai.
Về kỹ thuật lập pháp, đây là vấn đề có ý nghĩa lâu dài. Nếu luật quy định quá chi tiết, khả năng thích ứng với thực tiễn sẽ thấp; nhưng nếu luật giao quá nhiều nội dung quan trọng cho văn bản dưới luật, có thể làm giảm tính ổn định, minh bạch của chính sách.
Do đó, cần xác định rõ “ranh giới lập pháp”: những vấn đề liên quan đến quyền, nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất, nguyên tắc phân bổ nguồn lực, quyền hạn của cơ quan nhà nước và cơ chế kiểm soát quyền lực cần được quy định đủ rõ trong luật. Các quy trình kỹ thuật, biểu mẫu, trình tự hành chính cụ thể có thể được giao quy định chi tiết.
Giá đất và tài chính đất đai: trọng tâm của bài toán phân bổ nguồn lực
Trong hệ thống chính sách đất đai, giá đất luôn là một trong những vấn đề phức tạp nhất.
Giá đất liên quan trực tiếp tới nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thu ngân sách, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá nhà ở và khả năng tiếp cận đất đai của các chủ thể kinh tế.
Nghị quyết số 21-NQ/TW tiếp tục đặt vấn đề Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; đồng thời yêu cầu nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.
Về bản chất, đây là bài toán phân bổ địa tô. Khi một tuyến đường, khu đô thị, công trình hạ tầng hoặc quyết định quy hoạch làm gia tăng giá trị đất, câu hỏi pháp lý đặt ra là phần giá trị gia tăng đó được phân bổ như thế nào giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Nếu cơ chế điều tiết thiếu minh bạch, có thể phát sinh tranh chấp hoặc nguy cơ lợi ích không được phân bổ hợp lý. Ngược lại, nếu Nhà nước điều tiết quá mạnh nhưng thiếu cơ chế tính toán rõ ràng, chi phí sử dụng đất có thể trở thành yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư.
Do đó, yêu cầu quan trọng không chỉ là xác định “giá đất bao nhiêu”, mà là xây dựng một cơ chế xác định giá có thể kiểm chứng.
Dự thảo cần tiếp tục làm rõ tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp, cơ chế kiểm tra và giám sát việc quyết định giá đất. Đây là vấn đề được Chính phủ yêu cầu tiếp tục nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện dự án luật.
Một cơ chế giá đất minh bạch phải đồng thời bảo đảm ba yêu cầu: phản ánh tương đối sát giá trị kinh tế của đất; tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất, kinh doanh; và bảo vệ lợi ích hợp pháp của người có đất.
Trong dài hạn, cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế sẽ là một trong những nền tảng quan trọng để nâng cao chất lượng định giá. Vì vậy, cải cách giá đất không thể tách rời chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Thu hồi đất và tái định cư: từ bồi thường tài sản đến ổn định đời sống
Một trong những nội dung có tác động xã hội trực tiếp nhất của pháp luật đất đai là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra định hướng chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống” cho người dân sau thu hồi đất. Theo định hướng này, chính sách không chỉ dừng ở việc xác định số tiền bồi thường mà phải quan tâm tới nơi ở, điều kiện sống, sinh kế và khả năng ổn định lâu dài của người bị thu hồi đất.
Đây là sự thay đổi có ý nghĩa về mặt chính sách pháp luật. Một khoản tiền bồi thường có thể giải quyết quyền lợi tài sản tại thời điểm thu hồi, nhưng chưa chắc giải quyết được những vấn đề phát sinh sau đó. Đối với người nông dân mất đất sản xuất, chẳng hạn, câu hỏi không chỉ là giá trị quyền sử dụng đất mà còn là nguồn thu nhập thay thế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp và tiếp cận dịch vụ xã hội.
Vì vậy, chính sách tái định cư cần được nhìn nhận như một phần của chính sách phát triển, chứ không đơn thuần là một bước thủ tục trong dự án.
Việc tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước cũng là hướng tiếp cận nhằm giảm tình trạng người dân phải di chuyển nhưng khu tái định cư chưa hoàn chỉnh. Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời yêu cầu khu tái định cư phải có hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và quan tâm tới sinh kế của người dân.
Từ góc độ nghiên cứu pháp luật, điều quan trọng là các nguyên tắc này cần được cụ thể hóa thành tiêu chí có thể áp dụng và kiểm tra, tránh tình trạng mục tiêu chính sách đúng nhưng khó lượng hóa trong thực tiễn.
Công chứng giao dịch và yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý
Một nội dung khác đang được rà soát là công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây là vấn đề có mối liên hệ trực tiếp giữa pháp luật đất đai và pháp luật công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ là giao dịch dân sự giữa các bên mà còn liên quan tới việc đăng ký biến động, xác lập quyền đối với tài sản và bảo đảm an toàn pháp lý cho thị trường.
Việc quy định yêu cầu công chứng cần được đặt trong tổng thể cơ chế kiểm soát giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai.
Nếu dữ liệu quyền sử dụng đất được cập nhật đầy đủ, cơ quan công chứng có thể kiểm tra nhanh hơn tình trạng pháp lý của thửa đất, hạn chế giao dịch đối với tài sản đang tranh chấp, kê biên hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Do đó, cải cách thủ tục công chứng và chuyển đổi số đất đai cần được triển khai đồng thời. Nếu chỉ đơn giản hóa thủ tục trên giấy mà không hoàn thiện dữ liệu, rủi ro pháp lý có thể chuyển từ “nhiều thủ tục” sang “thiếu thông tin”.
Đất của doanh nghiệp nhà nước và yêu cầu bảo toàn tài sản công
Việc xử lý đất của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa và đất có nguồn gốc nông, lâm trường tiếp tục là nội dung phức tạp.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; trong khi doanh nghiệp có thể được giao đất, thuê đất hoặc được xác lập quyền sử dụng đất trong những hoàn cảnh pháp lý khác nhau. Vì vậy, khi doanh nghiệp thay đổi mô hình hoạt động, cổ phần hóa, chuyển nhượng hoặc tái cơ cấu, vấn đề xử lý quyền sử dụng đất phải được đặt trong mối quan hệ giữa hiệu quả kinh tế và bảo toàn tài sản công.
Tại cuộc họp ngày 28/9, yêu cầu đặt ra là xử lý đất của doanh nghiệp nhà nước, đất nông, lâm trường đồng thời phải bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người đang sử dụng đất hợp pháp.
Điều này cho thấy chính sách đất đai cần tránh cả hai cực: một mặt không để nguồn lực đất đai bị “đóng băng”; mặt khác không để quá trình xử lý tài sản đất đai tạo ra nguy cơ thất thoát tài sản công hoặc ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đấu giá đất, nghĩa vụ tài chính và kiểm soát rủi ro
Một vấn đề đáng chú ý khác là thời hạn nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo kết luận tại cuộc họp ngày 28/9, thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá được định hướng tối đa không quá 12 tháng.
Vấn đề này cần được xem xét không chỉ dưới góc độ tạo thuận lợi cho người trúng đấu giá, mà còn phải gắn với cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức phân bổ nguồn lực có giá trị lớn. Nếu quy trình đấu giá được tổ chức chặt chẽ nhưng nghĩa vụ thanh toán sau đấu giá thiếu cơ chế bảo đảm, có thể phát sinh tình trạng kết quả đấu giá không chuyển hóa thành nguồn thu thực tế hoặc dự án không được triển khai.
Do đó, pháp luật cần đồng thời xác định rõ thời hạn, điều kiện thanh toán, trách nhiệm của người trúng đấu giá và cơ chế xử lý khi không thực hiện nghĩa vụ. Mục tiêu cuối cùng là bảo đảm kết quả đấu giá phản ánh giao dịch có khả năng thực hiện thực tế, thay vì chỉ dừng ở một mức giá được xác lập trên hồ sơ.
Dữ liệu đất đai - nền tảng của quản trị hiện đại
Nếu coi đất đai là nguồn lực chiến lược, thì dữ liệu đất đai phải được xem là hạ tầng thiết yếu của nền quản trị đất đai hiện đại.
Nghị quyết 21-NQ/TW đặt mục tiêu đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu.
Kế hoạch thực hiện Nghị quyết 21-NQ/TW được Chính phủ ban hành tại Nghị quyết số 229/NQ-CP ngày 13/8/2026 cũng đặt yêu cầu xây dựng, sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, tăng cường tham vấn chuyên gia, nhà khoa học, người dân và cộng đồng doanh nghiệp.
Dữ liệu đầy đủ sẽ giúp giảm phụ thuộc vào hồ sơ giấy, hạn chế thông tin không thống nhất giữa các cơ quan và tạo nền tảng cho việc giải quyết thủ tục trực tuyến.
Quan trọng hơn, dữ liệu đất đai còn là cơ sở để xây dựng chính sách giá đất, giám sát biến động sử dụng đất, kiểm soát quy hoạch và phát hiện những dấu hiệu bất thường.
Vì vậy, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai không nên chỉ được hiểu là “đưa hồ sơ lên môi trường điện tử”. Đó phải là quá trình xây dựng một hệ thống dữ liệu có khả năng liên thông, cập nhật và khai thác phục vụ quản trị.
Hoàn thiện pháp luật phải đi cùng cơ chế chuyển tiếp rõ ràng
Một trong những rủi ro pháp lý lớn nhất khi sửa đổi một đạo luật có phạm vi điều chỉnh rộng là tạo ra khoảng trống hoặc xung đột giữa quy định cũ và mới.
Đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, một dự án có thể kéo dài nhiều năm, trải qua nhiều thời kỳ pháp luật. Nếu quy định chuyển tiếp không rõ, cùng một dự án có thể phải đối diện với nhiều cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ tài chính, thủ tục đất đai hoặc quyền của các bên.
Chính vì vậy, Chính phủ yêu cầu dự thảo phải đánh giá đầy đủ tác động chính sách, rà soát kỹ quy định chuyển tiếp để không tạo khoảng trống và xung đột pháp lý ảnh hưởng tới quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân.
Đây có thể xem là một trong những “bài kiểm tra” quan trọng đối với chất lượng của đạo luật sửa đổi.
Một đạo luật tốt không chỉ giải quyết được những vấn đề của tương lai mà còn phải xử lý được “di sản pháp lý” của quá khứ một cách công bằng, minh bạch và có thể dự đoán.
Từ sửa luật đến xây dựng một nền quản trị đất đai hiện đại
Điểm đáng chú ý nhất trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là yêu cầu cải cách không chỉ nằm ở từng điều khoản riêng lẻ mà hướng tới thay đổi phương thức quản trị.
Từ giá đất đến bồi thường; từ đấu giá đến giao dịch; từ đất doanh nghiệp nhà nước đến cơ sở dữ liệu; từ phân cấp, phân quyền đến kiểm soát quyền lực, tất cả đều cần được đặt trong một chỉnh thể thống nhất.
Nghị quyết 21-NQ/TW xác định mục tiêu đến năm 2030 hệ thống pháp luật về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; đất đai phải được quản lý chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, phân bổ công bằng và gia tăng giá trị.
Để đạt được mục tiêu đó, chất lượng của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ phụ thuộc không chỉ vào kỹ thuật lập pháp mà còn vào khả năng tổ chức thực thi.
Pháp luật đất đai càng rõ ràng, dữ liệu càng minh bạch, thủ tục càng đơn giản và cơ chế kiểm soát quyền lực càng hiệu quả thì chi phí pháp lý của người dân, doanh nghiệp càng giảm. Ngược lại, nếu quy định thiếu thống nhất hoặc phụ thuộc quá nhiều vào cách hiểu trong quá trình thực hiện, nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu nại và chi phí tuân thủ sẽ tiếp tục tồn tại.
Vì vậy, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần được xem là một bước trong quá trình xây dựng nền quản trị đất đai hiện đại. Trọng tâm không chỉ là “sửa những gì đang vướng”, mà phải thiết kế được một hệ thống có khả năng vận hành ổn định, minh bạch và thích ứng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
Đất đai là nguồn lực hữu hạn nhưng giá trị kinh tế, xã hội và không gian phát triển của nó có thể được gia tăng thông qua quy hoạch, đầu tư hạ tầng và tổ chức sử dụng hợp lý. Bởi vậy, pháp luật đất đai có vai trò đặc biệt trong việc chuyển hóa nguồn tài nguyên hữu hạn thành nguồn lực phát triển bền vững.
Một Luật Đất đai được thiết kế tốt cần tạo ra sự cân bằng giữa ba yêu cầu: Nhà nước quản lý hiệu quả và bảo toàn lợi ích công; người sử dụng đất được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp; doanh nghiệp có môi trường pháp lý minh bạch, ổn định để đầu tư.
Đó cũng là cơ sở để việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ giải quyết những điểm nghẽn trước mắt mà còn hình thành nền tảng pháp lý cho quản trị nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới.
ThS Phạm Tuấn Truyền
____________________________________________
Tài liệu tham khảo
- Quốc hội, Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
- Chính phủ, Nghị quyết số 229/NQ-CP ngày 13/8/2026 về Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW.
- Chính phủ, Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026.
- Báo Điện tử Chính phủ, “Hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm thống nhất, chặt chẽ”, ngày 28/9/2026.
- Báo Điện tử Chính phủ, “Nghị quyết số 21-NQ/TW tạo đột phá trong hoàn thiện thể chế đất đai”, ngày 29/7/2026.
