Ảnh minh họa - TL
Nhà ở cho thuê lâu nay vẫn là một cấu phần quan trọng của thị trường nhà ở nhưng chưa được thiết kế thành một trụ cột chính sách đủ rõ trong hệ thống pháp luật. Trong khi đó, tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và những địa bàn có tốc độ tập trung dân cư cao, nhu cầu thuê nhà ngày càng đa dạng.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất gồm 13 chương, 132 điều, trong đó dành riêng Chương IV để điều chỉnh về nhà cho thuê. Phạm vi chính sách được mở rộng, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.
Đáng chú ý, định hướng sửa luật không chỉ nhằm bổ sung thêm một số quy định về hợp đồng thuê nhà mà hướng tới xây dựng một cơ chế phát triển nguồn cung. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa về mặt pháp lý: nhà ở cho thuê được nhìn nhận như một lĩnh vực cần chính sách phát triển riêng, thay vì chỉ là một dạng giao dịch dân sự, thương mại giữa bên cho thuê và bên thuê.
Từ quyền sở hữu sang quyền tiếp cận chỗ ở: Sự chuyển dịch đáng chú ý trong tư duy lập pháp
Một trong những vấn đề căn bản của chính sách nhà ở là xác định mục tiêu cuối cùng của pháp luật: thúc đẩy sở hữu nhà ở hay bảo đảm người dân có chỗ ở phù hợp.
Luật Nhà ở năm 2023 đã tạo bước tiến quan trọng trong hoàn thiện chính sách nhà ở, nhưng sau gần hai năm triển khai, thực tiễn tiếp tục đặt ra yêu cầu điều chỉnh. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) xác định phát triển nhà ở phải hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, đồng thời tập trung phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, ưu tiên nhà chung cư tại khu vực đô thị.
Điểm đáng chú ý ở đây là sự thay đổi về cách tiếp cận. Nếu coi sở hữu nhà ở là đích đến duy nhất, chính sách dễ tập trung vào hỗ trợ người dân mua hoặc tạo lập nhà ở. Nhưng đối với một bộ phận lớn người lao động đô thị, người trẻ, chuyên gia, lao động di chuyển giữa các địa phương hoặc những người chưa có khả năng tích lũy đủ để mua nhà, khả năng tiếp cận một nơi ở an toàn, ổn định và có giá phù hợp mới là nhu cầu trước mắt.
Nhà ở cho thuê vì vậy không đơn thuần giải quyết bài toán "ở tạm". Nếu được tổ chức tốt, thị trường thuê nhà có thể trở thành một bộ phận ổn định của hệ thống nhà ở đô thị, góp phần nâng cao khả năng dịch chuyển lao động, giảm áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá và tạo điều kiện để người dân lựa chọn nơi ở phù hợp với việc làm, thu nhập và hoàn cảnh gia đình.
Định hướng này cũng phù hợp với quan điểm được nêu trong quá trình xây dựng dự thảo: Nhà nước không bao cấp hoàn toàn về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết; Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, quy hoạch, chính sách tài chính - tín dụng và các công cụ quản lý để thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở.
Về phương diện pháp lý, đây là điểm cần được thể hiện nhất quán trong toàn bộ dự thảo. Nhà nước cần xác định rõ những lĩnh vực thị trường có thể tự vận hành và những phân khúc cần can thiệp bằng chính sách xã hội. Nếu mọi dự án nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn tư nhân đều bị áp đặt cơ chế quản lý như nhà ở được đầu tư từ ngân sách, động lực đầu tư có thể bị suy giảm. Ngược lại, nếu giao hoàn toàn cho thị trường, những nhóm có thu nhập thấp hoặc không đủ khả năng chi trả có thể tiếp tục khó tiếp cận nhà ở.
Do đó, vấn đề không chỉ là "tăng nguồn cung", mà là tăng đúng loại nguồn cung, tại đúng địa bàn và với mức giá có khả năng tiếp cận đối với nhóm dân cư mục tiêu.
Đây cũng là nội dung đang nhận được sự quan tâm trong quá trình góp ý dự thảo. Tại hội thảo ngày 17/9/2026, VCCI đề nghị làm rõ mức độ can thiệp hành chính đối với nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước, bởi nếu doanh nghiệp tự bỏ vốn nhưng phải chịu các yêu cầu cứng về đối tượng thuê và thứ tự ưu tiên tương tự dự án sử dụng vốn Nhà nước thì có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn và hiệu quả kinh doanh.
Đây là một vấn đề pháp lý cần được giải quyết bằng kỹ thuật lập pháp tinh tế: ưu đãi của Nhà nước phải đi cùng nghĩa vụ xã hội tương ứng, nhưng nghĩa vụ cũng phải tương xứng với mức độ hỗ trợ mà Nhà nước dành cho nhà đầu tư.
Quỹ đất, nguồn vốn và ưu đãi: Ba điều kiện để chính sách không dừng ở quy định trên giấy
Một chính sách nhà ở muốn khả thi trước hết phải trả lời được ba câu hỏi: đất ở đâu, tiền từ đâu và ai có động lực đầu tư?
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bước đầu tiếp cận cả ba vấn đề này. Theo định hướng được công bố, Nhà nước sẽ huy động nhiều nguồn lực để phát triển nhà ở cho thuê, không chỉ dựa vào ngân sách mà còn khơi thông nguồn vốn tư nhân và các nguồn vốn dài hạn từ quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng. Đồng thời, dự thảo đưa ra cơ chế liên quan đến Quỹ nhà ở nhằm tạo nguồn lực cho phát triển nhà cho thuê.
Trong một số phương án được đưa vào dự thảo, nguồn hình thành Quỹ nhà ở có thể bao gồm ngân sách Nhà nước, tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành cho nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công và một số nguồn khác theo quy định.
Việc luật hóa Quỹ nhà ở có ý nghĩa ở chỗ tạo ra một công cụ tài chính dài hạn cho chính sách nhà ở. Tuy nhiên, hiệu quả của công cụ này phụ thuộc rất lớn vào cơ chế quản lý, phân bổ và sử dụng nguồn lực.
Nếu quỹ chỉ trở thành một đầu mối tập trung nguồn tiền nhưng thiếu tiêu chí phân bổ, thiếu cơ chế giám sát và thiếu đánh giá hiệu quả đầu tư, nguy cơ phát sinh cơ chế xin - cho vẫn có thể tồn tại.
Ngược lại, nếu được thiết kế theo nguyên tắc công khai, minh bạch, có mục tiêu định lượng và gắn với nhu cầu nhà ở thực tế của từng địa phương, Quỹ nhà ở có thể trở thành công cụ điều tiết quan trọng.
Đặc biệt, bài toán quỹ đất cần được đặt ngang hàng với bài toán vốn. Chính phủ đã yêu cầu rà soát quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch, chủ động giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ đất sạch để phát triển nhà ở cho thuê. Đây là điều kiện nền tảng bởi nếu không có quỹ đất phù hợp, ưu đãi về tín dụng hay thuế cũng khó chuyển hóa thành nguồn cung thực tế.
Đối với đô thị lớn, đất đai lại càng là yếu tố quyết định. Nhà ở cho thuê giá phù hợp nếu được bố trí quá xa trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện và hệ thống giao thông công cộng sẽ phát sinh "chi phí nhà ở ẩn" dưới dạng chi phí đi lại, thời gian di chuyển và chi phí sinh hoạt. Khi đó, giá thuê thấp chưa chắc đồng nghĩa với khả năng chi trả thực tế cao hơn.
Bởi vậy, quy hoạch nhà ở cho thuê cần được gắn với quy hoạch giao thông, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các trung tâm việc làm.
Dự thảo đã định hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, đặc biệt là những khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và nơi tập trung đông dân cư.
Đây là hướng tiếp cận có cơ sở thực tiễn bởi nhà ở và việc làm không thể được quy hoạch tách rời.
Một người lao động có thể chấp nhận thuê căn hộ nhỏ nếu giá thuê phù hợp và khoảng cách đến nơi làm việc ngắn; nhưng nếu phải di chuyển hàng chục kilomet mỗi ngày, tổng chi phí sinh hoạt có thể vượt quá khả năng của họ.
Do đó, tiêu chí đánh giá hiệu quả chính sách nhà ở cho thuê trong tương lai không nên chỉ là số căn hộ được xây dựng, mà cần bao gồm tỷ lệ lấp đầy, mức giá thuê, khoảng cách đến việc làm, khả năng tiếp cận giao thông công cộng và mức độ ổn định của người thuê.
Cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê: Thước đo của tính khả thi pháp luật
Một trong những thách thức lớn nhất của chính sách nhà ở cho thuê là cân bằng ba nhóm lợi ích. Với Nhà nước, mục tiêu là bảo đảm an sinh xã hội, ổn định thị trường và sử dụng hiệu quả nguồn lực công. Với doanh nghiệp, dự án phải có khả năng thu hồi vốn, tạo lợi nhuận hợp lý và có tính dự báo pháp lý.
Với người thuê, yêu cầu cốt lõi là giá phù hợp, chất lượng nhà ở, an toàn và quyền cư trú ổn định. Nếu một trong ba yếu tố bị xem nhẹ, chính sách khó tạo ra thị trường bền vững.
Dự thảo hiện đã đặt vấn đề phát triển nhà ở cho thuê bằng cả vốn Nhà nước và vốn ngoài Nhà nước. Đây là điểm rất quan trọng bởi nguồn lực ngân sách khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu nhà ở trong bối cảnh đô thị hóa và dịch chuyển dân cư tiếp tục diễn ra.
Do đó, chính sách ưu đãi cần được thiết kế theo nguyên tắc Nhà nước "chia sẻ" một phần chi phí hoặc rủi ro để đổi lại cam kết xã hội rõ ràng từ nhà đầu tư.
Ví dụ, nếu doanh nghiệp được ưu đãi về đất đai, thuế hoặc tín dụng để phát triển dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp, pháp luật có thể quy định rõ về thời gian duy trì mục tiêu cho thuê, chất lượng công trình, mức giá hoặc cơ chế kiểm soát việc chuyển đổi mục đích.
Nhưng nếu doanh nghiệp hoàn toàn sử dụng nguồn vốn của mình và không nhận ưu đãi đáng kể từ Nhà nước, cơ chế quản lý cần tôn trọng hơn các nguyên tắc thị trường, tránh biến dự án thương mại thành một dạng nhà ở chính sách nhưng không có cơ chế bù đắp tương ứng.
Ý kiến của VCCI tại hội thảo ngày 17/9/2026 đặt ra chính xác vấn đề này: cần phân định hợp lý giữa chính sách xã hội gắn với nguồn lực công và quan hệ thị trường vận hành theo cung - cầu; ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng cần đi cùng cơ chế vận hành phù hợp để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia.
Bên cạnh đó, quyền của người thuê cũng cần được nhìn nhận đầy đủ hơn. Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định nguyên tắc các bên thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và phương thức thanh toán; với những loại nhà mà Nhà nước có quy định giá thuê thì phải tuân thủ quy định đó.
Trong quá trình hoàn thiện luật mới, cần tiếp tục làm rõ cơ chế bảo vệ người thuê, nhất là đối với các dự án được hưởng chính sách ưu đãi. Quyền được thuê ổn định, điều kiện chấm dứt hợp đồng, điều chỉnh giá thuê, trách nhiệm bảo trì, bảo đảm an toàn và cơ chế giải quyết tranh chấp cần được quy định đủ rõ để hạn chế rủi ro pháp lý.
Đây không chỉ là vấn đề của pháp luật dân sự hay pháp luật kinh doanh bất động sản. Nó liên quan trực tiếp đến chính sách an sinh và chất lượng quản trị đô thị.
Một điểm khác cũng cần được lưu ý là sự phân cấp quản lý. Dự thảo được xây dựng trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Phân cấp có thể giúp địa phương chủ động hơn trong việc xác định nhu cầu và tổ chức phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nếu mỗi địa phương đặt thêm những điều kiện khác nhau, thị trường có thể xuất hiện sự phân mảnh về pháp lý.
Tại hội thảo ngày 17/9, VCCI cũng lưu ý cần phân biệt giữa phân cấp trong tổ chức thực hiện và việc trao quyền đặt thêm điều kiện. Một mặt, địa phương cần có không gian chủ động; mặt khác, khung pháp lý cốt lõi phải thống nhất trên toàn quốc để bảo đảm tính dự báo cho doanh nghiệp.
Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng đối với thị trường nhà ở cho thuê, bởi các doanh nghiệp có thể đầu tư đồng thời tại nhiều tỉnh, thành phố.
Ở một góc độ rộng hơn, việc sửa Luật Nhà ở còn phải bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, tài chính và tín dụng. Nếu một dự án được "mở cửa" trong Luật Nhà ở nhưng vẫn gặp điểm nghẽn tại luật khác, mục tiêu tăng nguồn cung khó đạt được.
Chính cơ quan thẩm tra của Quốc hội cũng đã đề nghị tiếp tục đánh giá kỹ tác động của các chính sách mới, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và xử lý thực chất các bất cập trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở.
Từ chính sách khuyến khích đến một thị trường cho thuê có thể dự báo
Việc Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành một chương riêng cho nhà cho thuê cho thấy chính sách đang từng bước hình thành một cấu trúc pháp lý mới cho lĩnh vực này.
Điểm quan trọng nhất không nằm ở việc tăng thêm số lượng điều luật, mà ở khả năng tạo ra một hệ sinh thái chính sách đủ rõ để các chủ thể có thể hành động.
Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo, tạo quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch, xây dựng cơ chế tài chính và giám sát thực hiện. Doanh nghiệp cần được trao không gian đầu tư đủ hấp dẫn và khả năng dự báo pháp lý. Người thuê cần được bảo vệ quyền lợi chính đáng và tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp.
Ở tầng sâu hơn, phát triển nhà ở cho thuê là một bài toán về quyền tiếp cận chỗ ở và cấu trúc phát triển đô thị.
Một thị trường thuê nhà ổn định có thể giúp giảm áp lực sở hữu nhà ở, hỗ trợ dịch chuyển lao động, tăng tính linh hoạt của thị trường việc làm và tạo thêm lựa chọn cho người dân. Nhưng để đạt được điều đó, chính sách phải tránh hai cực: hoặc can thiệp hành chính quá sâu khiến nhà đầu tư không có động lực; hoặc phó mặc hoàn toàn cho thị trường khiến nhóm thu nhập thấp bị đẩy ra ngoài khả năng tiếp cận.
Bản dự thảo mới nhất đã rút gọn đáng kể cấu trúc Luật, từ 198 điều của Luật hiện hành xuống 132 điều và tổ chức lại chính sách theo các nhóm nhà ở rõ hơn, trong đó nhà cho thuê trở thành một chương riêng.
Đây là bước thay đổi đáng chú ý về kỹ thuật lập pháp. Tuy nhiên, chất lượng cuối cùng của đạo luật sẽ được quyết định bởi mức độ cụ thể, khả thi và nhất quán của các cơ chế thực thi.
Đặc biệt, trong quá trình tiếp tục hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2, dự kiến khai mạc tháng 10/2026, những vấn đề như đối tượng ưu tiên, cơ chế Quỹ nhà ở, nguồn vốn tư nhân, ưu đãi đầu tư, giá thuê, quỹ đất và phân cấp quản lý cần tiếp tục được đánh giá tác động một cách thực chất.
Suy cho cùng, mục tiêu của chính sách nhà ở cho thuê không chỉ là xây thêm những tòa nhà để cho thuê. Mục tiêu rộng hơn là hình thành một thị trường nhà ở có nhiều lựa chọn, trong đó người dân có thể tiếp cận một chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp khả năng chi trả mà không nhất thiết phải sở hữu ngay một căn nhà.
Đó cũng là tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả của quá trình hoàn thiện pháp luật về nhà ở trong giai đoạn mới.
ThS Hoàng Duy Mạnh
_____________________________________________
Tài liệu tham khảo
- Quốc hội, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023.
- Chính phủ, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các tài liệu trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, tháng 8-9/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Quốc hội, “Luật Nhà ở (sửa đổi): Hoàn thiện chính sách, tháo gỡ những điểm nghẽn từ thực tiễn”, 25/7/2026.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, “Chuẩn bị quỹ đất sạch để phát triển nhà ở cho thuê; kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở...”, 22/6/2026.
- Báo Điện tử Chính phủ, “Hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở”, 19/8/2026.
- Báo Nhân Dân, “Xác định rõ đối tượng ưu tiên thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê”, 19/8/2026.
- BNEWS, “Góp ý sửa Luật Nhà ở: Làm rõ cơ chế phát triển nhà ở cho thuê”, 17/9/2026.
- Thời báo Tài chính Việt Nam, “Hoàn thiện Luật Nhà ở, tạo động lực cho doanh nghiệp phát triển”, 17/9/2026.
